住宅ローンと保険の見直しは夢を実現する「住まいの相談本舗」・株式会社住生活総合企画へご相談下さい。

住宅ローンの借換えで注意するポイントの一つとして、「過去一年以内に遅延がないこと」という、取扱い上の条件があります。過去1年以内に1日でも遅れて返済すると、住宅ローンの借換えはできなくなります。

給料支払日が変わってしまったり、ボーナス支給月が変更になった場合は、返済が遅れる前に借入している金融機関に申し出ると、条件変更で返済日を変更してもらえるでしょう。

住宅ローンの返済が遅れてしまった理由で、給料支払い日が変わってしまったという理由は、借換えにおいては通用しませんのでご注意ください。

では、どうやって返済の遅延を探すかというと、住宅ローンの申し込み時に、金融機関は返済予定表と通帳の写し1年分をお客様から預かります。返済日と通帳の引き落とし日を照合して遅延を探します。そこで、一日でもズレて返済していると、遅延利息が付きます。通常の返済額と異なりますので、すぐにわかってしまいます。

住宅ローン借換えについては、まだまだ注意するポイントがありますが、また後程、ご紹介いたします。

「フラット３５」の住宅金融支援機構団体信用生命保険に加入するのと、民間生命保険の収入保障保険に入るのと、どちらが得か？という質問を受けることがあります。「フラット３５」をお借入するかたは、機構団体信用生命保険に任意加入ではなく、原則加入になっております。その辺を踏まえたうえで、ご説明させていただきます。

民間生命保険の収入保障保険は、年齢、性別、期間、保障金額、健康状態、喫煙状況によって、保険料が決定します。若くて健康状態が良くてたばこを吸っていないかたでしたら保険料は安くなります。

機構団信は、年齢や性別等に関係なく、融資残高によって保険料が決定します。

よって、若くて煙草を吸わず、健康なかたでしたら、民間生命保険のほうが安くなるということです。38歳くらいまでのかたでしたら、民間生命保険収入保障保険のほうがお得になるかもしれませんね。
また、機構団信は保険料が年払いになりますが、民間生命保険は月払いの保険料になります。

このことから、40歳のかたで月払い保険料のほうが確実に払えるというかたは、多少総支払額が民間生命保険のほうが多くなっても、民間生命保険を選択されるかたもいるようです。

選択の注意点は、冒頭でも申し上げたとおり、「フラット３５」においては機構団信は原則加入です。また、民間生命保険に加入する場合は、借入金額＝保障額ではないということです。住宅ローンシミュレーションを行い、保障額を月の返済額に合わせるか、住宅ローンの総支払金額に合わせたほうが良いでしょう。

休日は家族サービスで忙しいかたへ、アフター５住宅ローン相談会を開催しております。会場は当事務所（つくばＥＸ南流山駅徒歩1分）でおこなっております。これから住宅を購入したいかたや借換えをご検討中のかたも、参加可能です。

≪相談事例≫
これから住宅を購入したいけど、予算が合わない。
子供が2人いてこれからの教育費もあるので、無理なく住宅ローンを支払っていけるか不安である。なるべく多く資金調達（借り入れ）して、無理なく返済したいので、しっかりした返済計画を作りたい。

現状家計分析、ライフプラン、住宅購入資金計画表作成、住宅ローンシミュレーション、キャッシュフロー分析をおこない、その後専門業者を選定していただき、土地の選定、建築業者選定を行っていただきました。

ご相談に関しては、一部有料になってしまいますが、お客様は大変喜んでいただき、当初分譲住宅購入の予定でしたが、土地から購入して、思い通りの注文住宅購入に向けて計画書を作成しているようです。注文住宅だと予算オーバーになると思っていたらしく、分譲住宅とほぼ同等かそれ以下の予算で計画が進んでおります。

住宅ローンのご相談に関しては、住宅ローンの専門家（モーゲージプランナー）住生活総合企画まで・・・。

■住宅ローン控除はどうなる！？

現行の住宅ローン控除は住宅ローン年末残高のうち2,000万円までの部分について、
その1％に相当する額が所得税や住民税から控除されます。
控除期間 は10年間なので、最大控除額は「20万円×10年間」で200万円となります。

税制改正大綱では、消費税が8％にアップする2014年4月から2017年末までの期間、
住宅ローン控除の対象となるローン残高の上限が4,000万円に引き上げられます。

実施されれば最大控除額400万円の大型減税となりますが、
「8％（2015年10月からは10％）の消費税が適用されるケースに限る」と決められています。

消費税が 5％だったり非課税のケースでは、最大控除額は現行と同じ200万円止まりとなります。
消費税は原則として引き渡し時点の税率が適用されますが、
住宅については工事請負契約のように建物が未完成の場合、半年前の2013年9月末までに契約すると
引き渡しが2014年4月以降でも5％のままという経過措置があります。
さらに個人が売主となる中古住宅の売買では、そもそも住宅価格に消費税がかかりません。

 

●住宅の種別と時期による消費税と住宅ローン控除(最大控除額)の違い●

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		引き渡し時期
		住宅の種別	契約時期	2014年3月まで		2014年4月以降
消費税	住宅ローン控除			消費税	住宅ローン控除
新築住宅	2013/09まで	5％	200万	5％	200万
	2013/10以降	5％	200万	8％	400万
新築住宅(完成済み)		5％	200万	8％	400万
中古住宅(個人売主)		非課税	200万	非課税	200万
中古住宅(再販)		5％	200万	8％	400万

(※1)工事請負契約のほか、売買契約でもメニュープランなどが利用できれば経過措置の対象となる場合がある見込み
(※2)不動産会社が買い取った中古住宅を販売するケース

■住宅ローン控除の拡大は景気対策のために

住宅価格のうち消費税がかかるのは建物価格だけで、土地代にはかかりませんが、
住宅ローン控除は建物分と土地分の両方のローンに適用されます。

仮に税別の建物価格が3,500万円だとすると、消費税が5％から8％にアップすることで増える税負担は、
「3,500万円×3％」で105万円となります。

一方、土地・建物合 わせて3,500万円の住宅ローンを借りたとすると、
住宅ローン控除の拡大で戻ってくる税金は200万円から最大400万円に
倍増するので、差し引き「200万 円－105万円」で計算上、95万円の「プラス」になります。

もちろん住宅の価格や住宅ローンの借入額によって、それぞれ損得勘定は変わってはきますが、
消費税がアップしても住宅ローン控除の拡大で逆にトクになるケースが増えそうです。

ちなみに、ＧＤＰへの影響が大きいのは中古住宅より、新築住宅なので、新築住宅の負担軽減が手厚くなっているわけです。
なので、政府、（財務省）としては、増税による需要低下を防ぐための施策と言えるでしょう。
 

また、住宅ローン控除の拡大には対象ローン残高の引き上げだけでなく、住民税からの控除額の
上限引き上げ（現行9万7500円→改正後13万6500円） や給付措置も含まれます。
給付措置(消費税が8%に増税された場合）の内容は、年収425万円以下なら30万円が給付されます。
10％アップ時には年収450万円以下で50万円の給付となります。

また、給付を受けられる住宅にはいくつか条件があり、住宅ローンを利用する場合は
「床面積50㎡以上」「検査を受けて品質が確認された住宅」「耐震基準を満たす住宅（中古の場 合）」となっています。
また50歳以上で年収650万円以下であれば、現金購入でも給付の対象となります。

住民税の控除拡大も給付措置も「どちらも所得税の納税額が少な く、住宅ローン控除で税金が戻りきらない所得層向け」のものなので、
住宅ローン控除拡大のメリットを受けられる人は増えると予想されています。ただ、上記の給付措置はまだ、未定。
今後の国会審議次第と言えますが、決まる可能性は高そうです。
 

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実際は、来月1日に消費税増税か否かが安部首相から発表される予定になっていますが、
2020東京五輪の開催も決定し、アベノミクスが前進していきそうなので、おそらく、消費税はアップされるでしょう。

もちろん、実体経済が上昇し、景気が上がれば、長期金利の上昇に伴い、住宅ローンの金利の上昇も予想されます。
固定or変動、借り換えなのか、繰り上げ返済なのか、消費者は判断に迷うところだと思います。

あくまでも、「正解」はないので、各家庭のライフプランにあった選択が必要ですね。

固定金利を選択するかたが増えております。その中で、「フラット３５」を選ぶかたも多いと思いますが、「フラット３５」にも、取扱う代理店（モーゲージバンクや銀行等）によって、違ってきます。何が違うかというと、手数料と金利が違います。ほかにも違いはございますが、とにかく代理店によって違いがあるのです。

各モーゲージバンクや銀行の手数料や金利を比較してみてください。比較的短期で借り入れするなら、金利が高くても手数料が低いほうが良い場合もあります。３５年で借入して大きな繰り上げ返済の予定が無ければ、手数料は高くても金利で選んだほうが良いでしょう。

固定金利は変動金利に比べて、返済計画が立てやすいことから、固定金利を選ぶ人が多いようです。変動金利で借り入れする場合は、こまめな返済計画の見直しが必要になります。ライフプランとキャッシュフロー分析をしっかりと行い、無理のない返済計画を立てましょう。

なお、千葉県流山市の当事務所では、「アフター５」住宅ローン相談会を開催しております。会社帰りに寄ってみてください。（予約制になりますので、ご了承ください。）

竜巻の被害に遭われた方は、火災保険で風災が付いていれば、保証できるものがあります。まずは保険証券をご覧ください。

火災保険で保証できることを知らないかたが多いが、屋根や車庫が飛ばされてしまった場合、風災として保証されることがあります。

しかし、風災被害による請求手続きに対して、高額な見積もりを出して請求する業者もいるようなので、気を付けたほうが良いでしょう。しっかりと建物を建築してもらった業者様や地元の工務店様に見積もりをお願いして、保険会社に請求手続きをすれば、保険会社と業者間でやりとりをしてもらえると思います。知らない業者には頼まないほうが無難です。

ちなみに、地震保険て地震だけではなく、地震が原因で発生した津波も保障されるし、噴火も保障されます。ただし、火災保険の半分しか付保できませんので、全損でも半分しか保証されません。なお、地震保険の保険料は、どの保険会社も変わりません。

異常気象でいつ、何があるか分かりませんので、火災保険も手を抜かないように備えましょう。

平成２６年４月から消費税増税に伴い、住宅ローン控除も現行の最高２００万円から４００万円に上がる見込みであるが、建築途中で消費税増税の来年４月を迎えた場合、住宅ローン控除額はどうなるのか？

たとえば、平成２６年１月から建築に着工し、完工が５月になる場合は、どっちになるのだろうか？と、考えたことがないでしょうか。

結論から言うと、住宅ローン控除は入居日基準であるため、入居日が来年４月以降の場合には、４００万円の控除が受けられるということになりますね。

ただし、平成２５年度税制改正では、消費税を５％払うか８％払うかによって、控除額が変わるということです。来年入居する予定の人も、５％の消費税しか払ってなければ、最高２００万円の控除しかできないということになります。

消費税増税後も住宅販売戸数に影響がないように、政府も慎重に対応していることが伺えます。

本日は工務店の社長と午前中面談してきましたが、会話の中でお客様から自己資金等の資産内容を聞くことが難しいとおっしゃっておりました。確かにお客様が住宅ローンが通らなくて困っているという相談を受けることもあるが、金融機関の申し込みの時の控えを見せていただくと、自己資金が全くなかったり、十万円単位であったりします。住宅販売業者のチラシ等を見ると頭金なしで購入できるような文言で記載されているものがありますが、実際は多くの借金をするわけですから、多少の自己資金を用意しないと、金融機関も大きいお金貸すのですから、返済できるか不安になりますよね。

でも、実際は深くコンサルさせていただくと、最終的には親からお金を贈与等により捻出できたりするのですよ。意外とあっさり出て来たりします。中には自己資金無いと言っていないのに、申込書に自己資金ゼロで申し込んでいたりします。

金融機関の提携ローンなら申込み受け付けてもらえるのでしょうが、通常の住宅ローン申し込みでは、いい結果は出てこないと思います。来年度から「フラット３５」も１００％融資になると思いますが、40代を過ぎての申込みで自己資金が少ないと、いい結果は出てこないとおもいますので、今から自己資金を貯めておいたほうが良いでしょうね。

話しを元に戻しますが、工務店や不動産会社が、お客様に自己資金等お金に関することを聞きだすのが苦手ということであれば、それなりの人に聞いてもらえばよろしいかと思います。自己資金が必要な理由をしっかりお客様に伝えれば、申込みはもう少し楽になるとおもいます。

昨日、保険代理店のかたと話しをする機会があり、そのかたも５月にモーゲージプランナーの資格を取得しました。元は私と同じ信用金庫で長年ローン商品を販売していた方です。信用金庫勤務後、生命保険も長年経験しており、保険のお客様を大勢持っておりますが、やはり住宅ローンの借換え相談が多いため、相談にのってあげる機会が多く、「モーゲージプランナー」の資格を取得したそうです。

生命保険代理店でも損害保険代理店でも、住宅ローンを組んでいるお客様は多いはずで、相談にのってあげられれば、営業担当者としての信頼は向上することでしょう。昔の信用金庫営業マンは、便利屋さんではないが、あの人に聞けば何でも知っている。（なんでもはオーバーですが・・・）「車を購入しようと思っている」言えば、ディーラーから車のカタログを取り寄せて、いざ購入するときは自社商品のマイカーローンを組んであげる。金利が少し高くても、利便性から文句をいうお客様はほとんどおりませんでした。（今の職員さんはコンプライアンス上できませんが・・・。）

保険営業も規制があり、何でも屋さんになることはできませんが、お客様のかゆいところに手が届く営業マンは、今の時代でも優秀な営業マンでもあるでしょう。

１０年以上前に住宅金融公庫から住宅ローンを借り入れたかたは、今でも４．０％の金利を払っており、住宅金融支援機構の「フラット３５」では借換えできないと思っているかたが多いが、３年前から借換えができるようになったため、知っている方は借り換えております。
そのような情報を入手するのは困難で、よほど切羽詰まらないと借換えしませんが、切羽詰まったときにはすでに借換えできなかったりします。

情報提供手段としても、中立な第三者が必要であり、モーゲージプランナーの活躍は今後期待できるのではないでしょうか？

外資系保険会社が無駄のない保険設計をするように、ライフプランとキャッシュフロー分析をお客様に提案し、保険獲得に繋げておりますが、最近では日本の保険レディーにもＦＰ資格を取得させ、ライフプランや住宅ローン、投資に関する勉強をさせております。テレビコマーシャルでも見かかたことがあると思います。

外資系保険会社の営業マンや保険代理店に聞くところによると、ライフプランやキャッシュフロー分析を行うと、必ずと言っていいほど住宅ローンの話しになるが、銀行経験者ではないので住宅ローンに関する相談に乗ることは難しいとおっしゃっておりました。住宅ローンの話題になると、必ず聞かれるのが「固定金利」と「変動金利」どっちが得か？ということですが、新聞や雑誌に書かれていることをそのままお客様に伝えるだけで、どのように答えればよいか分からないと言っておりました。

「変動金利」商品は、将来金利が上がっていくリスクを抱えているため、金利が上がった時でも返済できるかを、金融機関も受付時に計算しております。そこで、今の金利なら返済できるが、金利が上昇したときに返せないと予想されると、受付できないこともあります。

先日、埼玉県のお客様にお会いしたときに、銀行に行っても住宅ローンの込み入った相談はなかなかしづらいので、住宅ローンの相談家が欲しいっておっしゃっておりました。確かに銀行に行けば自行の商品しか勧めてもらえず、ハウスメーカーや工務店に行っても付き合いのある銀行ローンしか紹介してもらえません。自分でネットでいろいろな銀行を探したのですが、取引のない銀行にいって、門前払いを食らうと恥ずかしいので、なかなか足が向かない。ネットで金利の低い住宅ローンがあるが、申し込みをするにも書類をどこでもらっていいかも分からない。そこで、住宅ローンの専門家がいれば、ローンのことや住宅ローン減税のこと、ライフプランや住宅ローンシミュレーション等も相談にのれるので、住宅ローンの専門家は必要です。と、おっしゃっていただきました。

モーゲージプランナーという資格は、全国に３５０名の会員しかおりませんが、今後必要になってくる時代が目の前に来ているような気がします。私も金融機関経験を経て、外資系保険会社に在職中にガイアの夜明けを見てこの資格を知りました。賛否両論ありましたが、過剰融資防止の観点からも、各家庭にあったキャッシュフロー分析をしっかりおこない、返済計画を立てたうえで住宅購入をすることが、本来の住宅ローン受付の原点だと思います。

モーゲージプランナーの資格が更に世の中に広がり、「モーゲージプランナー」会員が活躍し、広がっていく環境が必要であると思います。