住宅ローンと保険の見直しは夢を実現する「住まいの相談本舗」・株式会社住生活総合企画へご相談下さい。

先週の１月１０日に柏住宅展示場にて毎月恒例となりました住宅ローン相談会を開催しました。

今回は２組の相談者にご来場いただきました。

住宅ローンを「どこの銀行で借り入れするのが得か？」「変動金利と固定金利どちらが得か？」

住宅ローンの銀行選定に関しては、私はおこないません。どこが良いか話したところで、せっかくお客様が会社の休みを利用して銀行に行っても審査が通らなかったら意味がないからです。銀行によって審査の基準が違いますので、せっかく苦労して銀行に行っても、どんなに金利が低くても審査が通らなかったら、善意が伝わらずに場合によっては恨まれることになるかもしれません。

「変動金利と固定金利」に関しても、変動金利がいつのタイミングでどれくらい上昇するかは誰にも分かりませんので、複数のシミュレーションを組んで提示させていただき、あとはお客様に選んでもらうだけです。もちろん、お客様がご自身で選んだものですから、誰も恨むことはできません。

しかし、相談に来られたお客様が口に出しておっしゃることは、「住宅ローンに関して相談したいが、誰に相談していいか分からない。」

銀行員に相談すれば、当然自社商品の範囲内でしか説明してもらえないし、ファイナンシャルプランナーはお金のことや保険に関することは詳しく、住宅ローンの金利に関しても勉強しているかたは多いが、銀行で住宅ローンを担当していたＦＰ以外のかたは、住宅ローンに関しては知識に乏しい感じがするし、ハウスメーカーの担当者も自社提携ローンに関しては詳しいが、他の住宅ローン商品を理解しているかたが少ないような気がするため、相談相手に悩むとおっしゃって来場します。

やはり住宅ローンの相談で来ているので、住宅ローンの専門的知識を持った人でないと相談する気が薄れるし、その相談には住宅ローン以外にも保険や土地の権利関係、相続、既存の借り入れに関する問題、経営者であれば経営問題に発展する相談もあり、簡単に終わらないこともあります。

お客様から信用を得たいと思って言った一言が、言い方を間違えれば信用を失墜しかねます。（それだけで済めばよいのですが・・・）

私が信用金庫を退職して損保・生保会社に転職したのも、保険の実務を知りたかったからです。

信用金庫でも生・損保を取り扱っておりましたが、本来の知識を得るためには、実際にその会社に入って実務をおこなわなければ実態が分からないと判断したので、知識を得るための勉強も大事であるが、やはり実務を経験しないと分からないことが多いため、思い切って転職をしたのです。

よって、住宅ローンと保険という生涯支出の多くを占めるものに関する知識を実務経験を通して得ることができたので、お客様と面談すると初めは緊張した面持ちでも、面談終了時には安心した様子でお帰りになるのかなと思います。

明けましておめでとうございます。

本年も住宅ローンと保険の相談を中心とする総合コンサル事務所として新たな事業計画を元に、お客様の満足度向上のため、頑張りたいと思います。

昨年は当社の抜本的な経営体制の見直し等で事務所の移転も含めて、皆様にご迷惑をお掛けいたしましたが、昨年の念頭に立てた予定がほぼ計画通り実行されたことにより、今年は新たな経営計画を策定し、売上増加計画により動き出しております。昨年は経費圧縮計画を主軸にしましたが、その計画は予定通り実行したことから、今年は売り上げを倍増させる計画を策定しました。

住宅ローンと保険業務を主軸に、昨年から中小企業に対する経営コンサル業務も増加していることから、各士業専門家との提携を拡充しつつ、根強い経営基盤を構築していきたいと考えております。

本年も皆様のご協力を賜りたく、よろしくお願い申し上げます。

来年１月から相続税の控除額が減るため、今まで相続税支払いの対象になっていなかったかたでも、これからは相続税を支払うことになるかもしれないという不安から、２世帯住宅や賃貸併用住宅建築の相談が増えているようです。

いずれにしても、一般的には床面積が通常の住宅より広くなるため、建築金額も増加してしまいます。そうなると、自己資金を多く出すか、借り入れを増やすかのいずれかになります。

借入を増やす場合には、特に次の世代が返済していかなくてはならないため、返済計画をしっかり立てることが必要です。

賃貸併用住宅の場合、新築のうちは満室経営ができても、１０年後、２０年後に家賃が半分以下に減ってしまうかもしれません。

相続税対策として借入したローンが、将来的に相続税の納税額は減ったが、返済が困難になってしまったということが多く発生しております。

家賃保証があるからと、安心していると、途中で家賃保証の契約を打ち切られてしまったとか、保証会社が倒産してしまったなんてこともあるかもしれません。

家賃保証に頼らない賃貸経営を目指してもらいたいと思います。

なお、賃貸住宅の場合は相続税対策であっても、可能な限り必要に応じて必要な金額分の（住宅ローン用ではなく）一般団体信用生命保険に加入する方法もあります。

２世帯住宅の建築に当たっては、無理のない住宅ローンを組むことですね。その辺は、また次回以降にします。

住宅ローンコンサルで中小企業の会社経営者からの相談が多く、その方の経営している会社の決算書を拝見させていただくと、いろいろな事実が発覚します。

私が住宅ローン相談を受けるお客様は建設業関係の企業を経営する社長さんが多く、住宅を購入するため、住宅ローンを借り入れしようとして、その前に決算書を見てほしいという依頼があり、相談を受けているのですが、いろいろと聞いても数字に関しては「分からない」という。

中小零細の建設業経営者は、職人気質が高いので仕事を管理する能力は極めて高いのですが、数字に弱い経営者が多いのが現状です。

よって、「利益を計上していれば運転資金は借入できる」と思い込んでいる経営者は少なくないでしょう。

しかし、いざ運転資金を借り入れしたいと思った時に、「借り入れできない」なんてこともあり得ます。

それに、住宅ローンを組むときに会社の決算書の内容で審査が通らなかったということも多く聞かれます。

先日、お客様からご紹介をいただき、その税理士事務所にお伺いしたのですが、税理士の先生からいろいろと相談を受け、結局、その税理士事務所でも銀行融資に弱いので、「適法かつ融資に強い」決算書をお客様に提供したいとのことでした。

私は税理士の資格はないので、決算書を作ることはできません。

よって、税理士の先生方と提携して「融資に強い」決算書作りをお手伝いさせていただくことになりました。
（今までも需要はありましたが、私が忙しくて手が回らなかったのでお断りしておりましたが、事務の効率化を図り、時間をつくることができました。）

今、会社を複数所有している経営者が多くなり、連結決算で数字を見なくてはならないため、１社のコンサルを受けると２～３社分を相対的に見なくてはなりません。数字の細かい中身もですが、経営の全体的な方向性も判断を求めなければならない時もあるでしょうが・・・。

営業していると、いろいろな問題点やお客様が必要としているものは何かを見つけることができます。商品を安くして、お願いして購入してもらう。そんなことは長続きしないでしょう。今は銀行でも手数料欲しさに生命保険を販売しておりますが、お願いセールスをしてまで販売する商品ではないですよね。

まずは最近、当社のメインである住宅ローンコンサル業務が忙しく、なかなか更新できなかったことをお詫び申し上げます。

当社は千葉県内に事務所がありますが、千葉県内からのコンサル受注が少なく、隣県である茨城県が１番多く、次いで東京、神奈川、栃木、埼玉、群馬県の順になっております。

茨城県からの問い合わせが多い理由は、保険会社勤務時の友達が茨城県に多く、またコンサルさせていただいたお客様が次のお客様をご紹介下さること。それと一回コンサルが成功してお客様に喜んでいただいた工務店やハウスメーカーの方々が、連続してお客様をご紹介いただけることですかね。

９月に事務所を移転し、多忙な時期はいったん過ぎたかと思いきや、今月も既に３週間後の予定まで埋まってきました。

１０月前半は時間が余ってしまい、営業に出かけたのですが、その成果が既に出始めております。

ハウスメーカーや工務店を営業していると、住宅ローン相談者のある一つの共通点が浮かび上がります。

簡単に言うと、お客様に対するヒアリング不足があるような気がします。お客様への聞き方一つで、申込書に書く内容が違ってきてしまい、住宅ローンを車のローンと同様に考えてしまっている営業のかたが多いような気がします。

ハウスメーカーの担当者に聞くと、お客様にお金に関することを聞くのが苦手のようです。遠慮してしまうのですかね。

新人住宅営業マンに聞くと、住宅に関することは入社時に教わるが、住宅ローンのことは銀行を回って自分で勉強しなければならいそうで、住宅ローンに詳しくなると営業成績がもっと上がる気がするとおっしゃっておりました。簡単そうで難しいのが住宅ローンです。住宅ローンは簡単に審査が通るかたは良いのですが、難しいとそれ相応の知識と経験が必要ですものね。

銀行で住宅ローンを経験していない住宅営業マンが銀行に代わって住宅ローンの申込書を書いてもらうときは特に注意する必要があるでしょう。基本的に提出する資料や申込書に記載する事項すべてにチェックポイントがあるということです。

銀行でもなく、住宅メーカーでもなく、住宅ローンのことを相談したい。そんなご要望が高まっております。

金利のことから借り入れ限度額のこと。

建て替えの相談や店舗併用住宅、賃貸併用住宅などのご相談も承っております。

住宅購入でお悩みのかたもお気軽にご相談下さい。

業務効率化を図るため、流山事務所（本社）から千葉県野田市に移転します。

移転に伴い、9月16日から住所、電話番号、ＦＡＸ番号が変更になります。

旧電話番号は9月24日までご利用になれますが、25日以降はご利用になることができません。

当社ホームページに掲載いたします。

これからもよろしくお願い申し上げます。

住宅ローンの審査では、返済比率や過去の借り入れ状況等により返済可能かどうかの基準になると思いますが、本当に返済ができるか心配になることもあります。

３５年のローン返済期間中には、車の購入、子供の教育資金、保険料の支払い等の出費があります。住宅を購入する際には、とにかく家が欲しくなり、そのような出費のことは考えたくないかたが多いのではないかと思いますが、住宅ローンの返済ができずにせっかく購入した家を手放さなければならなくなるのは、一番辛いことです。

そのようにならないように、現在の家計分析から将来の計画までをシミュレーションして、なるべく早めに完済できるよう計画してみては如何でしょうか？

住生活総合企画では住宅ローン相談者には無料でご相談にのらせていただいております。（住宅ローン相談は一部有料になります。また、出張地域によっては出張料をいただくことがございます。）

ハウスメーカーや工務店の営業担当者と話しをすると、「そんなこと知らなかった。」「もっと早く分かっていたら、お客様を年間３人は増やせた。」などの話しから、「もしかしたら、お客様に迷惑をかけてしまったかも・・・。」という話になることも少なくなく、営業担当者から「講習会を開催してほしい」との要望が多く、現在、月１回当社の事務所で行っている研修会を住宅ローン養成塾に名称変更して開催していくことになりました。

提携業者様を増やすことも考えたうえで、双方にメリットが出るように情報提供をおこなっていきたいと思います。

同業者様も参加されることで、夜の情報交換会も盛り上がりそうです。ただし、参加者に関しては業者様の強い要望もあり、シークレットで考えております。

参加ご希望のかたは、直接電話下さい。

ファイナンシャルプランナーの方々と住宅ローン借換え相談を一緒に提案させていただく機会も増えてきました。

住宅ローンの借換えをおこなえば、車一台分のメリットが出るかたも、借換えをおこなっていないことが多く、ファイナンシャルプランナーから提案を受けたが、どうすればよいのか分からないということから、ファイナンシャルプランナーの方と同行して借換えのメリットや借換えの流れを説明する機会が増えてきております。

お客様は住宅ローンの返済を少しでも少なくして、なるべく早く完済したいと思う気持ちは皆様変わらないのではないでしょうか？

しかし、なかなか行動に移せないことが多く、メリットが分かっても銀行に行く勇気が出ないのでは・・・。

ファイナンシャルプランナーとともに提案させていただくことにより、将来的な不安もなくなり満足しているという喜びの声も届いております。