住宅ローン【住生活総合企画】流山市南流山

■住宅ローン控除はどうなる！？

現行の住宅ローン控除は住宅ローン年末残高のうち2,000万円までの部分について、
その1％に相当する額が所得税や住民税から控除されます。
控除期間 は10年間なので、最大控除額は「20万円×10年間」で200万円となります。

税制改正大綱では、消費税が8％にアップする2014年4月から2017年末までの期間、
住宅ローン控除の対象となるローン残高の上限が4,000万円に引き上げられます。

実施されれば最大控除額400万円の大型減税となりますが、
「8％（2015年10月からは10％）の消費税が適用されるケースに限る」と決められています。

消費税が 5％だったり非課税のケースでは、最大控除額は現行と同じ200万円止まりとなります。
消費税は原則として引き渡し時点の税率が適用されますが、
住宅については工事請負契約のように建物が未完成の場合、半年前の2013年9月末までに契約すると
引き渡しが2014年4月以降でも5％のままという経過措置があります。
さらに個人が売主となる中古住宅の売買では、そもそも住宅価格に消費税がかかりません。

 

●住宅の種別と時期による消費税と住宅ローン控除(最大控除額)の違い●

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		引き渡し時期
		住宅の種別	契約時期	2014年3月まで		2014年4月以降
消費税	住宅ローン控除			消費税	住宅ローン控除
新築住宅	2013/09まで	5％	200万	5％	200万
	2013/10以降	5％	200万	8％	400万
新築住宅(完成済み)		5％	200万	8％	400万
中古住宅(個人売主)		非課税	200万	非課税	200万
中古住宅(再販)		5％	200万	8％	400万

(※1)工事請負契約のほか、売買契約でもメニュープランなどが利用できれば経過措置の対象となる場合がある見込み
(※2)不動産会社が買い取った中古住宅を販売するケース

■住宅ローン控除の拡大は景気対策のために

住宅価格のうち消費税がかかるのは建物価格だけで、土地代にはかかりませんが、
住宅ローン控除は建物分と土地分の両方のローンに適用されます。

仮に税別の建物価格が3,500万円だとすると、消費税が5％から8％にアップすることで増える税負担は、
「3,500万円×3％」で105万円となります。

一方、土地・建物合 わせて3,500万円の住宅ローンを借りたとすると、
住宅ローン控除の拡大で戻ってくる税金は200万円から最大400万円に
倍増するので、差し引き「200万 円－105万円」で計算上、95万円の「プラス」になります。

もちろん住宅の価格や住宅ローンの借入額によって、それぞれ損得勘定は変わってはきますが、
消費税がアップしても住宅ローン控除の拡大で逆にトクになるケースが増えそうです。

ちなみに、ＧＤＰへの影響が大きいのは中古住宅より、新築住宅なので、新築住宅の負担軽減が手厚くなっているわけです。
なので、政府、（財務省）としては、増税による需要低下を防ぐための施策と言えるでしょう。
 

また、住宅ローン控除の拡大には対象ローン残高の引き上げだけでなく、住民税からの控除額の
上限引き上げ（現行9万7500円→改正後13万6500円） や給付措置も含まれます。
給付措置(消費税が8%に増税された場合）の内容は、年収425万円以下なら30万円が給付されます。
10％アップ時には年収450万円以下で50万円の給付となります。

また、給付を受けられる住宅にはいくつか条件があり、住宅ローンを利用する場合は
「床面積50㎡以上」「検査を受けて品質が確認された住宅」「耐震基準を満たす住宅（中古の場 合）」となっています。
また50歳以上で年収650万円以下であれば、現金購入でも給付の対象となります。

住民税の控除拡大も給付措置も「どちらも所得税の納税額が少な く、住宅ローン控除で税金が戻りきらない所得層向け」のものなので、
住宅ローン控除拡大のメリットを受けられる人は増えると予想されています。ただ、上記の給付措置はまだ、未定。
今後の国会審議次第と言えますが、決まる可能性は高そうです。
 

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実際は、来月1日に消費税増税か否かが安部首相から発表される予定になっていますが、
2020東京五輪の開催も決定し、アベノミクスが前進していきそうなので、おそらく、消費税はアップされるでしょう。

もちろん、実体経済が上昇し、景気が上がれば、長期金利の上昇に伴い、住宅ローンの金利の上昇も予想されます。
固定or変動、借り換えなのか、繰り上げ返済なのか、消費者は判断に迷うところだと思います。

あくまでも、「正解」はないので、各家庭のライフプランにあった選択が必要ですね。